V dnešní době zdražování snad všeho, nač člověk jen pomyslí, spolu s rostoucími náklady na energie, dopravu, služby a v tom nejhorším případě na hypotéku, je třeba zauvažovat nad dalším možným zdrojem příjmu.
Tím zdrojem může být pronájem či podnájem. Je tedy dobré zamyslet se nad tím, jestli vy sami, nebo někdo v rodině, nedisponuje majetkem, z něhož lze takový příjem vytvořit. Mnohokrát jsme se potkali s lidmi, kteří vlastní nemovitost, kterou mohou pronajmout, ale nepronajímají jen pro tu otázku „kdo by to řešil“, nebo jen nevědí, že mohou pronajmout třeba jen zahradu.
V aktuální době vysokých úrokových sazeb (díky kterým mnoho lidí nedosáhne na vlastní bydlení) a množství cizinců, kteří jsou v republice a též musí bydlet, zažívá nájemní bydlení vzestup a poptávka je opravdu velká. Pronajmout nemovitost je tak mnohem lehčí než kdykoliv předtím, ale o to větší pozor byste měli dát na to, jakého nájemníka si vyberete!
Co vše lze tedy pronajmout:
Byt (jakákoliv dispozice a stav)
Rodinný dům
Nebytový prostor (kancelář, dílny, sklep atd.)
Vedlejší stavby (kůlna, stodola, sklad atd.)
Garáž
Chata nebo chalupa
Zahrada
Pole
Hausbót
Ve velkých městech lze pronajmout dokonce jen pokoj
Není toho málo, pronajmout lze mnoho věcí. Pokud se při samotném hledání vhodného nájemníka budete inspirovat námi ověřenými postupy, či si vyberete jen část níže popsaného, není čeho se bát. Pokud se obáváte z jakéhokoliv důvodu hledat nájemníka sami, můžete samozřejmě svěřit vše do našich rukou a my se o vše postaráme.
JAK NALÉZT BEZPROBLÉMOVÉHO NÁJEMNÍKA
1. CENA NÁJMU
Účel nájmu je jasný. Každý chce mít slušného a platícího nájemníka, který se pokud možno stane dlouhodobým zdrojem stálého pasivního příjmu. Základem všeho je správně stanovit výši tržní hodnoty nájemného. Tak, aby bylo „konkurenceschopné“.
My k co nejpřesnějšímu stanovení správné výše nájemného využíváme aplikace cenových map (Valuo.cz a Cemap.cz), dále statistiky našich kanceláří REMAX a samozřejmě své vlastní zkušenosti. Na základě těchto dat vytvoříme podrobnou cenovou analýzu.
Čemu se rozhodně vyvarovat?
Zvolit výši nájemného na horní hraně tzv. „co to dá“ je prostě špatně. Jedná se o krátkozraký plán. Nájemce se poté shání velmi obtížně a hrozí, že byt bude po dobu hledání nájemníka prázdný, a k tomu ještě poplatky za byt bude hradit majitel. Ztráta je tedy o to větší, čím déle je byt nabízen a není pronajat.
Jeden příklad vydá za tisíce slov
Z grafu je patrné, že při nájemném o 20% vyšším musí být byt po opuštění pronajat tak, aby byl výpadek nájmu maximálně jeden měsíc. Pokud bude byt neobsazen delší dobu, celková výnosnost je v závěru nižší, než při menším a stabilním nájmu.
V dnešní době, kdy je poptávka velmi velká, se jistě najde „zájemce pod tlakem“ který nabídku bude akceptovat, protože nemá jinou možnost. Ale jakmile si nalezne nabídku lepší, odejde z nájmu a vše začíná od nuly.
Stanovení odpovídajícího nájemného Vám také umožňuje vybrat si z více zájemců. Na „předražené“ nájemné se ozvou jen jednotky zájemců. O to větší je poté riziko, že nájemce nebude splňovat požadavky majitele a s nájemníkem v budoucnu nebude spokojen.
Je tedy zřejmé, že jít cestou odpovídajícího nájemného je ta nejrozumnější a zároveň nejekonomičtější varianta k nalezení spokojeného nájemníka, který si bude vážit svého bydlení a v případě ukončení nájmu takřka obratem byt znovu pronajmout.
2. HLEDÁNÍ NÁJEMNÍKA
Zde je postup velmi podobný jako při prodeji. Je-li předmětem nájmu prostor určený k bydlení, je více než žádoucí vše uklidit a až po té vyfotit. U zahrady může být vhodné posekat trávu a udělat základní údržbu zeleně. V podstatě platí stejná pravidla, která jsme sepsali v článku Příprava DOMU, BYTU, CHATY před prodejem. Také pro nájem využíváme profesionálního fotografa a k inzerci přidáme plánek bytu. V neposlední řadě opatříme inzerci patřičným doprovodným textem.
Vhodné je také zapojit do hry sociální sítě a případně i reklamní plachtu. Udělat jednoduše co nejvíce marketingových aktivit, aby bylo co nejvíce zájemců a mohli jste vybírat.
Rada pokud budete hledat sami: Nezapomeňte například v textu, popisující Vámi nabízenou nemovitost, uvést patro, ve kterém se byt nachází, a také je-li v domě výtah. Ne každý chce bydlet v přízemí a ne každý v posledním patře. Velmi snadno se Vám může stát, že dorazíte ve smluvený čas na prohlídku, odejdete dříve z práce, budete pospíchat a stresovat se a pak v místě zjistíte, že zájemce se diví, že byt je v přízemí a to prostě nemůže akceptovat, protože má z přízemí strach nebo nechce šlapat po schodech do čtvrtého patra :) |
3. JAK VYBRAT NÁJEMNÍKA Z MNOHA ZÁJEMCŮ
My osobně to děláme tak, že než si s konkrétním zájemcem domluvíme termín prohlídky, využijeme praktický nástroj pro tzv. „první selekci“. Jedná se o stručný dotazník o několika bodech, ve kterém se zájemců ptáme zejména na datum narození, kolik jich v bytě bude bydlet, zda mají zaměstnání, zda jsou kuřáci, mají zvířata atd. To co nám zákon umožňuje, na to se zeptáme.
Rada pokud budete hledat sami: Ptejte se samozřejmě jen na to, co Vám zákon umožňuje. Otázky typu: Věříte v Boha? Jaká je Vaše sexuální orientace? Jste Rom? Atd. nejsou povoleny. |
Zkušenost je taková, že lidé, kteří nemají obavu Vám o sobě něco prozradit, jsou slušní a zodpovědní nájemníci.
Díky datu narození a jménu prověřujeme registr dlužníků, či registr hledaných osob. Tomu slouží veřejně přístupné portály Státní správy či portály placené, které ale ověří za úplatu všechny registry najednou.
Zájemců se také ptáme na případnou referenci z předchozího nájemního bydlení. Bohužel v České republice si málokterý zájemce vyžádá referenci z předchozího bydlení. V západních zemích je to zcela běžné. A například v Berlíně je získání nájmu bez předchozí kladné reference prakticky zcela nemožné.
4. BEZ PAPÍROVÁNÍ SE TO NEOBEJDE
Když už je, jak se říká, „ruka v rukávu“, je třeba podepsat se zájemcem nájemní smlouvu. My máme vlastní smlouvy, které jasně a co nejstručněji obsahují vše, co by konkrétní smlouvy obsahovat měly. Tak, aby vlastníka nemovitosti co nejvíce chránila v rámci zákona, ale také aby byla srozumitelná i laikovi. Ohledně délky nájmu doporučujeme uzavírat nájemní smlouvu na dobu 1 roku a poté ji opět dle potřeby prodloužit.
Rada pokud budete hledat sami: Vždy uzavírejte písemnou smlouvu, nikoliv jen ústní. Vzor nájemní smlouvy lze volně stáhnout na internetu. A i tato bude lepší, než ústní či žádná. Nespoléhejte se na to, že nemovitost si od Vás pronajímá kamarád a přeci se znáte. |
Samotné ukončení vyhledání nájemníka musí být završeno předáním nemovitosti. Zde pomáháme majiteli s předávacím protokolem, který obsahuje popis předmětu nájmu včetně vybavení (je-li jeho součástí), stavy na měřidlech, počet klíčů, které se předávají, a také stav a vady předávané nemovitosti. Tak, aby bylo zcela jasné, v jaké stavu byla nemovitost před předáním nájemníkovi. Předávací protokol, může také posloužit i pro případný přepis energií na nájemníka, protože energetické společnosti ho k přepisu energií vyžadují.
ZA JAKÝCH PODMÍNEK LZE OBJEDNAT SLUŽBU VYHLEDÁNÍ NÁJEMNÍKA
Pokud se nechcete v hledání nájemníka angažovat osobně, je samozřejmě možné si službu vyhledání nájemníka objednat u nás. Podepíšeme jednoduchou dvoustránkovou objednávku služeb, kde se specifikuje vše potřebné.
Pravděpodobně Vás bude zajímat, kdo objednanou službu zaplatí a kolik stojí. Za vyhledání nájemníka klientovi účtujeme vždy jedno měsíční nájemné plus 21% DPH. V případě že nájem je nižší než deset tisíc, účtujeme 10 000 Kč plus DPH. Tuto odměnu hradí vždy majitel a jen majitel. Majitel si nás objednal, pro něj hledáme toho NEJ nájemníka a jeho zájmy hájíme. Nikdy tak nechceme zaplatit provizi od nájemníka, nebo dokonce od nájemníka a majitele současně. Odměna je splatná až po úspěšném nalezení nájemníka a po platbě prvního nájmu a kauce.
Jdeme tak trochu proti zažitému zvyku, kdy makléř nechce nic od majitele nemovitosti a celou svou provizi naúčtuje k tíži nájemníka. Takto jsme to nikdy nedělali a dělat nebudeme. Důvody proč jsou jasné:
Zaprvé nájemník si u nás nic neobjednal, nedává tedy smysl, aby něco platil.
Zadruhé hledáme toho NEJ nájemníka pro majitele a jeho zájem hájíme a za něj kopeme.
Zatřetí snížíme náklady na straně nájemce o naši provizi, což umožní chtít po nájemníkovi větší částku jako kauci, a tím má majitel více jistoty, že pokud by bylo něco špatně, je z čeho brát.
Že umíme najít slušného nájemníka víme, a máme to již roky prověřené. Proto každému klientovi poskytujeme v objednávce garanci minimálně jednoho roku. Garantujeme tedy, že námi vyhledaný nájemník bude bydlet v bytě minimálně rok a déle. Pokud dojde k ukončení nájmu ze strany nájemníka dříve, pak vyhledáme nového zdarma.